3e Civ., 26 mars 2026, n° 24-19.550
La Cour de cassation vient de rappeler une règle essentielle du droit des contrats. Un contrat peut être résolu même si l’inexécution n’est pas fautive. La faute n’est nécessaire que pour obtenir des dommages-intérêts, pas pour obtenir la résolution.
Cet arrêt du 26 mars 2026 concerne une vente. Sa portée s’étend directement au bail commercial.
Les faits de l’arrêt
Une venderesse avait consenti un bail à nourriture à des acquéreurs. Ces derniers n’exécutaient plus leurs obligations. La venderesse a assigné en résolution de la vente, sans mise en demeure préalable.
La cour d’appel a rejeté sa demande. Selon les juges du fond, la venderesse ne prouvait pas l’inexécution fautive des acquéreurs. Elle leur reprochait notamment de ne pas avoir mis en demeure les débiteurs avant d’agir.
La position de la Cour de cassation
La troisième chambre civile censure cette décision. Elle rappelle un principe ancien, déjà posé en 1982 :
« La résolution d’un contrat synallagmatique peut être prononcée, sans mise en demeure préalable à l’assignation, en cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations, même si celle-ci n’est pas fautive et quel que soit le motif qui a empêché cette partie de remplir ses engagements, alors même que cet empêchement résulterait du fait d’un tiers ou de la force majeure. »
Deux enseignements se dégagent de cette solution.
1. L’absence de faute n’empêche pas la résolution
Pour obtenir la résolution du contrat, il suffit de démontrer que l’obligation n’a pas été exécutée. Peu importe la cause de cette inexécution :
- fait du débiteur, fautif ou non
- fait d’un tiers
- cas de force majeure
La faute ne devient pertinente qu’au stade de l’indemnisation. Un cocontractant peut donc obtenir la résolution du contrat, sans pour autant obtenir de dommages-intérêts, si l’inexécution n’est pas imputable à une faute du débiteur.
2. L’assignation vaut mise en demeure
La Cour de cassation confirme également que l’assignation en justice tient lieu de mise en demeure. L’absence de mise en demeure préalable à l’assignation ne rend pas l’action en résolution irrecevable.
Cette précision est importante en pratique. Elle sécurise l’action du créancier qui agit directement en justice, sans formalisme préalable.
Une solution transposable au bail commercial
Cet arrêt a été rendu en matière de vente. Le principe qu’il pose est cependant un principe général du droit des contrats, alors applicable à l’ancien article 1184 du Code civil. Il s’applique à tout contrat synallagmatique, y compris le bail commercial.
Application pratique en bail commercial
Un bailleur peut ainsi solliciter la résolution judiciaire du bail en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles, sans avoir à démontrer une faute de ce dernier.
Sont notamment concernés :
- le défaut de paiement des loyers et charges, quelle qu’en soit la cause
- le non-respect de la destination contractuelle des locaux
- l’inexécution d’une obligation d’entretien ou de mise en conformité
- le manquement à une clause du bail, même non intentionnel
Le bailleur devra uniquement prouver l’inexécution. Il n’aura pas à établir que le preneur a commis une faute, ni à démontrer que l’inexécution lui est personnellement imputable.
Une distinction essentielle avec la clause résolutoire
Attention : cette solution concerne la résolution judiciaire, prononcée en application de l’ancien article 1184 du Code civil, en l’absence de clause résolutoire ou lorsque celle-ci n’est pas invoquée.
En présence d’une clause résolutoire insérée au bail, dont le mécanisme reste distinct, l’analyse peut différer selon les stipulations contractuelles et leur mise en œuvre. Chaque situation appelle une analyse spécifique de la clause et de son application.
Pourquoi cet arrêt intéresse tous les bailleurs et locataires commerciaux
Cette décision renforce la sécurité juridique de l’action en résolution judiciaire. Elle évite au créancier de devoir démontrer un élément intentionnel ou négligent chez son débiteur, ce qui est souvent difficile à établir.
Elle rappelle aussi l’importance de bien rédiger l’assignation, qui peut suffire à elle seule à constituer la mise en demeure exigée par certains textes contractuels ou légaux.
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Chaque situation contractuelle est différente. La qualification de l’inexécution, le choix de la voie procédurale et l’articulation avec les clauses du bail nécessitent une analyse juridique précise.
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