3e Civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483 et n°24-14.483
L’obligation de délivrance du bailleur ne se limite pas à la date de remise des clés. Elle s’impose pendant toute la durée du bail commercial. Un locataire peut donc invoquer des désordres apparus en cours de bail pour obtenir la résiliation judiciaire aux torts du bailleur.
Ce qu’il faut retenir
- L’article 1719 du Code civil impose au bailleur une obligation de délivrance continue.
- Cette obligation ne s’arrête pas à la remise des clés.
- Le locataire n’a pas à prouver que les désordres existaient dès l’entrée dans les lieux.
- Des désordres électriques ou des non-conformités aux règles de sécurité survenus en cours de bail suffisent à caractériser un manquement du bailleur.
- Ce manquement peut justifier une résiliation judiciaire aux torts exclusifs du bailleur.
Pourquoi la cour d’appel avait rejeté la demande de la locataire
La cour d’appel avait rejeté la demande en résiliation. Deux arguments principaux fondaient sa décision :
- Les pièces produites ne démontraient pas que les désordres existaient au jour de la remise des lieux.
- La locataire n’avait jamais mis en demeure la bailleresse d’effectuer des travaux avant de quitter les locaux.
La cour d’appel avait ainsi constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Elle avait condamné la locataire au paiement des loyers et indemnités d’occupation.
La censure de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse cet arrêt. Elle rappelle le contenu exact de l’article 1719 du Code civil.
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Cette formulation ne réserve aucune limite temporelle à la date de remise des clés.
La Cour reproche à la cour d’appel d’avoir cantonné son appréciation à la seule date d’entrée en jouissance. En exigeant que les désordres soient antérieurs à la prise de possession, les juges du fond ont ajouté une condition que le texte ne prévoit pas.
Il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat.
Une obligation de délivrance qui ne se confond pas avec une garantie ponctuelle
Cet arrêt clarifie une distinction essentielle en droit des baux commerciaux. L’obligation de délivrance n’est pas une simple garantie initiale de conformité, vérifiée une fois pour toutes lors de l’entrée dans les lieux.
Elle constitue une obligation continue qui pèse sur le bailleur pendant toute la durée du contrat. Cette qualification a des implications concrètes en matière de preuve. Le locataire qui invoque un manquement à l’obligation de délivrance n’a pas à établir l’origine exacte du désordre, ni sa date d’apparition précise.
Notre accompagnement en droit des baux commerciaux
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- L’analyse de la conformité des locaux à leur destination contractuelle.
- La constitution de dossiers probatoires solides en cas de désordres constatés en cours de bail.
- La défense des intérêts du bailleur ou du locataire devant les juridictions compétentes.
- La négociation et la rédaction de clauses résolutoires et de conditions de résiliation.
Chaque situation de bail commercial présente ses particularités. Une analyse précise des faits et des pièces disponibles conditionne l’issue du litige.
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