3e Civ., 4 juin 2026, n°25-10.221
Une clause résolutoire ne se constate pas sur de simples affirmations
Le bailleur qui invoque un impayé de charges pour faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire doit justifier de l’existence et du montant de ces charges. Cette obligation pèse sur lui, même en référé. La Cour de cassation le rappelle avec fermeté dans un arrêt du 4 juin 2026.
Les faits : des charges contestées mais non justifiées
Un bailleur commercial poursuivait la résolution du bail et réclamait le paiement d’indemnités d’occupation et d’arriérés de loyer. Le litige portait sur plusieurs postes de charges apparaissant sur les relevés de compte du locataire depuis 2017 :
- « palier sur loyer »
- « honos analyse assis »
- « charges fonds marketing »
La cour d’appel avait donné raison au bailleur. Elle relevait que le locataire n’avait jamais contesté ces mentions, qu’il avait procédé à des paiements partiels sans les critiquer, et que le bailleur justifiait avoir notifié les relevés individuels de charges de 2017 à 2022 sans opposition du locataire.
La cassation : le silence du locataire ne dispense pas le bailleur de justifier
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle le principe posé par l’article 835 du code de procédure civile : le juge des référés ne peut accorder une provision que si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Or, en l’espèce, le locataire contestait précisément ces charges. Il appartenait donc au bailleur, et non au locataire, de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges réclamées.
La charge de la preuve ne se déplace pas du seul fait de l’absence de contestation antérieure du locataire. Le silence gardé pendant plusieurs années sur des relevés de charges ne vaut pas reconnaissance de leur bien-fondé, ni ne dispense le bailleur de rapporter la preuve de leur justification lorsque le litige survient.
Pourquoi cette solution est essentielle en pratique
Sur la nature des postes de charges
Les intitulés en cause (« palier sur loyer », « honos analyse assis », « charges fonds marketing ») illustrent une réalité fréquente en bail commercial : des charges parfois mal définies, insuffisamment détaillées, ou dont l’assise contractuelle est floue.
Le bailleur ne peut se contenter d’appeler une charge. Il doit démontrer :
- que cette charge trouve son fondement dans une clause précise du bail
- que son montant correspond aux modalités de calcul contractuellement prévues
- que son mode d’actualisation est conforme aux stipulations contractuelles
- que cette charge soit dûment justifiée
Sur le rôle du juge des référés
Cet arrêt rappelle une exigence de méthode pour le juge des référés en matière de clause résolutoire. Il ne suffit pas de constater l’absence de contestation passée du locataire pour retenir que l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Dès lors qu’une contestation sérieuse est soulevée devant le juge, celui-ci doit vérifier que le bailleur rapporte la preuve de ce qu’il réclame. À défaut, la clause résolutoire ne peut être constatée en référé.
Sur la stratégie contentieuse du locataire
Pour le preneur, cette décision offre un moyen de défense structurant. Face à un commandement de payer visant des charges dont la justification fait défaut, il est possible de soulever une contestation sérieuse, même si aucune réclamation n’a été formulée auparavant.
Le silence antérieur, souvent motivé par la volonté de préserver la relation commerciale, ne doit pas être interprété comme une acceptation tacite et définitive.
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Chaque situation de bail commercial appelle une analyse précise des clauses contractuelles et des pièces justificatives. Une contestation mal engagée, ou à l’inverse une justification insuffisante, peut faire perdre un temps précieux et fragiliser une position juridique.
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