3e Civ., 4 juin 2026, n°25-10.070
Un cyclone, une tempête, un incendie accidentel : ces événements peuvent rendre un local commercial totalement inutilisable, sans pour autant le détruire. Se pose alors une question cruciale pour le locataire comme pour le bailleur : qui doit réparer, et le locataire doit-il continuer à payer son loyer pendant les travaux ?
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 4 juin 2026 qui clarifie cette situation, à l’occasion d’un litige né des conséquences du cyclone Irma survenu en septembre 2017.
Ce qu’il faut retenir en une phrase
L’article 1722 du Code civil ne s’applique qu’en cas de perte totale ou partielle de la chose louée, mais pas en cas de simple endommagement, même causé par un cas fortuit.
Cette distinction change tout pour le locataire.
Pourquoi cette distinction est-elle essentielle ?
Le Code civil prévoit deux régimes différents selon la gravité du sinistre.
Premier régime : la perte de la chose louée (article 1722 du Code civil)
Selon ce texte, si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le locataire peut demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail. Dans les deux cas, aucune indemnité n’est due, ni par le bailleur, ni par le locataire.
Mais attention : la Cour de cassation rappelle une définition stricte de la notion de perte. Il y a perte, au sens de l’article 1722, uniquement lorsque le bien ne peut plus être conservé sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel il est destiné.
Second régime : l’endommagement réparable (articles 1719 et 1720 du Code civil)
Si le sinistre est réparable, sans dépense excessive, l’article 1722 ne s’applique pas. Peu importe que le bien soit devenu impropre à sa destination. Peu importe que le sinistre résulte d’un cas fortuit.
Dans ce cas, le bailleur reste tenu de ses obligations habituelles :
- délivrer la chose louée,
- l’entretenir en état de servir à l’usage prévu,
- réaliser toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.
Quelles conséquences pour le locataire pendant les travaux ?
C’est ici que l’arrêt du 4 juin 2026 innove.
La Cour de cassation applique les règles classiques de la force majeure : la force majeure ne suspend l’obligation du débiteur que pendant le temps où elle l’empêche réellement d’exécuter cette obligation.
Concrètement, cela signifie que :
- Pendant la période où le bailleur est matériellement empêché de réaliser les travaux (recherche d’entreprises, obtention d’autorisations, délais incompressibles), son obligation de délivrance est suspendue. Le locataire ne peut pas lui reprocher l’inexécution.
- Dès que cet empêchement cesse, le bailleur doit reprendre l’exécution de son obligation de délivrance et de réparation. S’il tarde à réaliser les travaux, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement de ses loyers.
Quelle sanction si le bailleur tente d’évincer le locataire ?
L’arrêt apporte une protection décisive pour le locataire de bonne foi.
Un locataire qui suspend le paiement de ses loyers par exception d’inexécution, en raison du retard du bailleur à réaliser les travaux, ne peut pas être évincé pour motif grave et légitime.
Cela signifie que le bailleur ne peut ni refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, ni invoquer cette suspension de paiement comme faute justifiant une résiliation à ses torts.
Ce que la Cour de cassation reproche à la cour d’appel
Dans cette affaire, la cour d’appel avait considéré que le cyclone Irma, imprévisible dans ses effets, constituait un cas fortuit excluant toute responsabilité du bailleur. Elle en avait déduit que le locataire ne pouvait pas refuser de payer les loyers réclamés.
La Cour de cassation censure ce raisonnement pour deux raisons :
- le bien ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était pas démontré qu’elles dépassaient la valeur du bien (donc l’article 1722 ne s’appliquait pas) ;
- le locataire soutenait justement que le bailleur avait tardé à réaliser les travaux nécessaires à la reprise de la jouissance des locaux.
La cour d’appel aurait dû rechercher si ce retard était établi, et si l’exception d’inexécution invoquée par le locataire était fondée.
Quelles leçons pratiques en tirer ?
Pour les bailleurs :
- Après un sinistre, qualifiez précisément l’ampleur des dégâts avant d’agir. Une perte totale ou partielle au sens de l’article 1722 suppose une dépense de réparation excessive par rapport à la valeur du bien.
- Documentez vos diligences pour démontrer que vous avez agi sans retard dès que l’empêchement a cessé.
- N’engagez pas de procédure d’éviction contre un locataire qui suspend ses loyers tant que vos travaux ne sont pas réalisés.
Pour les locataires :
- Mettez en demeure le bailleur de réaliser les travaux dès que possible.
- Conservez toutes les preuves de l’impropriété du local à sa destination.
- Avant de suspendre le paiement des loyers, faites-vous accompagner : l’exception d’inexécution est un mécanisme juridique précis, qui suppose des conditions strictes.
Un accompagnement sur mesure pour sécuriser vos droits
Cet arrêt démontre que le droit du bail commercial exige une analyse fine des faits et des textes applicables. La frontière entre perte et endommagement, entre force majeure suspensive et manquement contractuel, est technique. Une erreur de qualification peut coûter cher : perte du droit au renouvellement, indemnité d’éviction refusée, ou au contraire loyers indûment réclamés.
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