3e civ., 5 mars 2025, n° 24-21.049, publié au Bulletin
L’essentiel en une phrase
Lorsque le propriétaire du fonds dominant agit contre le propriétaire du fonds servant pour lui faire supporter des travaux devenus nécessaires par son fait, cette action est une action personnelle soumise à la prescription de cinq ans, et non une action réelle immobilière soumise à la prescription de trente ans.
Le contexte juridique
En droit des servitudes, deux prescriptions coexistent.
L’article 2224 du Code civil soumet les actions personnelles ou mobilières à une prescription de cinq ans, courant à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.
L’article 2227 du même code soumet les actions réelles immobilières à une prescription de trente ans.
La distinction est fondamentale en pratique. Elle conditionne la recevabilité même de l’action.
Les faits
Un syndicat de copropriétaires se plaignait de l’état de voies de desserte d’une résidence. Ces voies appartenaient à un tiers, mais étaient grevées d’une servitude de passage au profit de la copropriété.
Le syndicat reprochait au propriétaire du fonds servant la dégradation de ces voies. Il réclamait le paiement de dommages-intérêts correspondant au coût des travaux de remise en état.
L’action avait été engagée tardivement. La question de la prescription était au cœur du litige.
La solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation rappelle deux principes bien établis.
Premier principe. Le propriétaire du fonds servant n’est pas tenu d’entretenir ni d’améliorer l’assiette de la servitude. Il est seulement tenu d’une obligation passive : ne rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode.
Deuxième principe. Les articles 697 et 698 du Code civil — qui mettent à la charge du propriétaire du fonds dominant les ouvrages nécessaires à l’usage et à la conservation de la servitude — ne s’appliquent pas lorsque ces ouvrages sont devenus nécessaires du fait du propriétaire du fonds servant. Dans ce cas, sa responsabilité relève du droit commun.
La Cour en déduit une conséquence claire sur la nature de l’action.
L’action tendant à faire supporter au propriétaire du fonds servant les travaux devenus nécessaires par son fait est une action personnelle. Elle se prescrit donc par cinq ans, conformément à l’article 2224 du Code civil.
Ce que cet arrêt change concrètement
Cet arrêt est important à plusieurs titres.
Il tranche une question de qualification. Toutes les actions liées à une servitude ne sont pas des actions réelles immobilières. Certaines, fondées sur la responsabilité de droit commun du propriétaire du fonds servant, sont des actions personnelles. La prescription est alors radicalement différente.
Il est sévère pour les victimes tardives. Un propriétaire de fonds dominant qui attend trop longtemps pour agir se verra opposer la prescription, même si les désordres sont réels et documentés. Cinq ans, cela passe vite — surtout lorsque les dégradations s’installent progressivement et que le point de départ du délai peut être discuté.
Il impose une vigilance immédiate dès la connaissance des faits. Le délai court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’agir. La tolérance ou l’inaction ne suspend pas le délai.
Les points de vigilance en pratique
Plusieurs questions méritent d’être posées avant d’agir — ou de ne pas agir.
Quel est le fondement de l’action ? Si l’action porte sur la reconnaissance ou la protection de la servitude elle-même, elle peut relever du régime des actions réelles. Si elle porte sur la réparation d’un préjudice causé par le fait du propriétaire du fonds servant, elle relève du droit commun de la responsabilité et de la prescription quinquennale.
Quel est le point de départ du délai ? Il court à compter de la connaissance des faits. En matière de dégradations progressives, ce point peut être discuté. Il faut néanmoins agir sans attendre.
Les délais ont-ils été interrompus ou suspendus ? Une mise en demeure, une tentative de médiation ou une procédure judiciaire peuvent interrompre ou suspendre le délai. Chaque situation doit être analysée précisément.
Notre analyse
Cet arrêt illustre une réalité constante du contentieux immobilier : la qualification de l’action conditionne sa recevabilité.
En matière de servitudes, les propriétaires de fonds dominants ont tendance à considérer que leur droit est protégé dans le temps. C’est vrai pour la servitude en elle-même. Ce n’est pas vrai pour l’action en responsabilité contre le propriétaire du fonds servant qui a causé des dégradations.
Agir rapidement, qualifier correctement son action, identifier précisément le point de départ du délai : ce sont les conditions d’un contentieux efficace.
BYB PARTNERS AVOCATS accompagne les propriétaires, les syndicats de copropriétaires et les gestionnaires d’actifs immobiliers dans l’analyse de leurs droits et la conduite de leurs contentieux immobiliers, à Lille et dans toute la région Hauts-de-France.
Article rédigé par Louis BERTRAND avocat fondateur — BYB Partners Avocats, Lille – Convention de mise en commun de moyens à Lille
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