3e Civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715
Le preneur s’engage à réaliser des travaux mais ne peut obtenir l’autorisation de copropriété nécessaire. Qui est responsable ? La Cour de cassation répond.
Le bailleur doit-il obtenir l’autorisation de copropriété pour les travaux du preneur ?
Un preneur s’engage dans un bail commercial à réaliser des travaux. Ces travaux nécessitent une autorisation de la copropriété. Le preneur ne parvient pas à obtenir cette autorisation. Il ne réalise donc pas les travaux.
Le bailleur peut-il lui reprocher cette inexécution ?
La Cour de cassation répond par la négative dans un arrêt du 19 mars 2026. Cette décision précise une règle essentielle en matière de baux commerciaux : la charge de la preuve des diligences accomplies auprès du syndicat des copropriétaires.
Les faits de l’affaire
Un pharmacien, locataire de locaux commerciaux, s’était engagé envers son bailleur à créer des WC à l’extérieur des locaux loués.
Le preneur ne réalise pas ces travaux. Le bailleur l’assigne. Il invoque le manquement contractuel du locataire.
Le preneur se défend. Il soutient que la création de ces WC nécessitait une autorisation de la copropriété. Cette autorisation n’a jamais été obtenue.
Le bailleur répond que le bail contenait une clause claire. Cette clause prévoyait que le preneur ferait son affaire personnelle de toutes les autorisations nécessaires, y compris celles du syndicat des copropriétaires.
La clause de bail ne suffit pas à transférer la charge des démarches
La Cour de cassation tranche. Une clause de bail selon laquelle « le preneur ferait son affaire personnelle de toutes les autorisations tant administratives que du syndicat des copropriétaires qui s’avéreraient nécessaires » ne suffit pas.
Cette clause ne caractérise ni un mandat ni une délégation de pouvoir au profit du locataire.
Concrètement, elle ne donne pas au preneur le pouvoir d’agir auprès du syndic. Elle ne lui permet pas d’obtenir, seul, l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une demande d’autorisation de travaux.
Cette compétence reste entre les mains du bailleur, en sa qualité de copropriétaire.
Le bailleur doit prouver ses diligences
La Cour de cassation ajoute un second enseignement, tout aussi important.
Le bailleur doit démontrer :
- qu’il a accompli les diligences nécessaires pour obtenir l’autorisation de copropriété ;
- ou que la configuration des lieux l’en dispensait.
Dans cette affaire, le bailleur ne rapportait pas cette preuve. La Cour relève plusieurs éléments :
- la position du bailleur sur la nécessité d’une autorisation avait évolué en cours de procédure ;
- aucun dossier de travaux complet n’était produit ;
- aucun élément ne permettait de vérifier la nature privative ou commune des canalisations concernées ;
- l’accord de l’assemblée générale invoqué par le bailleur ne portait pas, de façon certaine, sur la création d’un WC.
Faute de preuve, la demande du bailleur est rejetée.
Ce qu’il faut retenir
Le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, reste responsable des démarches auprès du syndicat des copropriétaires, même lorsque le bail met les travaux à la charge du preneur.
Une clause de style, insérée sans précision dans le bail, ne suffit pas à transférer cette responsabilité.
Pour sécuriser une clause de travaux à la charge du preneur, il convient de :
- désigner précisément les travaux concernés ;
- prévoir, le cas échéant, un mandat exprès donné au preneur pour agir auprès de la copropriété ;
- documenter les démarches effectuées par le bailleur auprès du syndic ;
- conserver les preuves des échanges avec le syndic et les procès-verbaux d’assemblée générale.
Pourquoi se faire accompagner dès la rédaction du bail
Cette décision illustre un risque fréquent en droit des baux commerciaux : une clause mal rédigée peut priver le bailleur de tout recours contre un preneur défaillant.
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