La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a été publiée au Journal officiel le 27 mai 2026. Elle modifie le statut des baux commerciaux. Certaines dispositions s’appliquent immédiatement, y compris aux baux en cours.
Cette réforme est la plus importante depuis la loi Pinel du 18 juin 2014.
BYB Partners Avocats vous présente les sept mesures essentielles à connaître.
Pourquoi cette réforme des baux commerciaux ?
Le texte résulte d’un compromis trouvé en commission mixte paritaire, après un parcours législatif de deux ans marqué par une dissolution et plusieurs changements de gouvernement.
L’objectif est double :
- Soulager la trésorerie des locataires commerciaux, confrontés à l’inflation et à la hausse des charges.
- Préserver les intérêts légitimes des bailleurs, eux-mêmes engagés dans des investissements lourds.
Le résultat est un texte équilibré, mais qui impose une vigilance immédiate à toutes les parties à un bail commercial.
1. La mensualisation de droit du loyer commercial
Que dit la loi ?
Le preneur d’un local commercial peut désormais exiger le paiement mensuel de son loyer. Le bailleur ne peut s’y opposer.
Qui est concerné ?
Cette mesure s’applique aux locaux destinés à :
- une activité de commerce de détail,
- une activité de commerce de gros,
- une activité de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Sous quelles conditions ?
- Absence d’arriérés de loyer et de charges,
- Les sommes n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable,
- La demande prend effet à l’échéance suivante de paiement prévue au bail.
Depuis quand ?
Cette disposition est codifiée à l’article L. 145-32-1 du Code de commerce. Elle s’applique aux baux conclus à compter du 28 mai 2026, mais aussi aux baux en cours d’exécution au 27 mai 2026.
Point de vigilance : cette mesure est d’ordre public. Aucune clause contraire du bail ne peut y faire échec.
2. Le plafonnement des garanties à trois mois
Le principe
Le montant du dépôt de garantie est désormais limité à trois mois de loyer pour les baux commerciaux relevant du même champ d’application que la mensualisation.
Ce que cela signifie concrètement
- Les sommes versées au titre du dépôt de garantie ne portent pas intérêt au bénéfice du preneur.
- Cette limitation s’impose au bailleur, y compris en présence d’une clause contraire dans le bail.
Depuis quand ?
Applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
Point de vigilance pour les bailleurs : les baux à venir devront être rédigés en conformité avec ce plafond. Les négociations de renouvellement en cours doivent intégrer cette contrainte dès à présent.
3. La transmission de l’obligation de restitution en cas de vente de l’immeuble
Le mécanisme
En cas de mutation de l’immeuble loué, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transmise à l’acquéreur.
Les autres garanties consenties par le preneur deviennent caduques de plein droit.
L’obligation du vendeur
Le vendeur doit restituer au preneur les documents relatifs à ces garanties dans un délai de six mois.
Depuis quand ?
Applicable aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la loi (effectuée le 27 mai 2026).
Point de vigilance pour les acquéreurs : tout audit d’acquisition d’un immeuble à usage commercial doit désormais intégrer une vérification précise des dépôts de garantie et de leur transfert.
4. Les délais de restitution des garanties en fin de bail
Les nouveaux délais
À l’issue du bail, le bailleur doit restituer :
- le dépôt de garantie dans un délai de trois mois à compter de la remise des clés,
- les autres garanties dans un délai de six mois.
Les déductions autorisées
Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie :
- les sommes restant dues par le preneur,
- les sommes dont il pourrait être tenu au lieu et place du preneur.
Ces déductions doivent être dûment justifiées. Une simple allégation ne suffit pas.
Depuis quand ?
Applicable aux baux en cours, selon des délais de mise en œuvre variables.
Point de vigilance : les bailleurs doivent dès à présent organiser la traçabilité des sommes déduites, sous peine de contentieux sur la restitution.
5. La limitation du droit de préférence Pinel
Ce qui change
Le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, issu de la loi Pinel, exclut désormais formellement :
- les locaux à usage exclusif de bureaux,
- les entrepôts.
Depuis quand ?
Applicable aux mutations postérieures à la promulgation de la loi.
Point de vigilance : les bailleurs de locaux mixtes doivent vérifier précisément la qualification de leurs locaux avant toute cession, pour déterminer si le droit de préférence du preneur s’applique encore.
6. La validation de la clause tunnel d’indexation ILC
La loi valide l’encadrement conventionnel de la clause d’indexation à l’indice des loyers commerciaux, dite « clause tunnel », pour les locaux à usage commercial.
Cette clause permet de limiter à l’avance l’amplitude des variations de loyer résultant de l’indexation, à la hausse comme à la baisse.
Point de vigilance : cette validation sécurise une pratique déjà répandue, mais sa rédaction reste déterminante. Une clause tunnel mal rédigée demeure une source de contentieux.
7. Le durcissement des conditions d’octroi des délais de paiement
Le nouveau principe
L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont désormais conditionnés à :
- la capacité du preneur à régler la dette locative,
- la reprise du versement intégral du loyer courant, avant la date de la première audience.
Depuis quand ?
Applicable aux demandes de suspension formulées à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
Point de vigilance pour les preneurs en difficulté : attendre l’audience pour régulariser le loyer courant n’est plus une option viable. La régularisation doit intervenir en amont, sous peine de voir la demande de délais rejetée.
Ce qu’il faut faire dès maintenant
Cette réforme impose une révision immédiate des pratiques, tant pour les bailleurs que pour les preneurs.
Pour les bailleurs :
- Adapter la rédaction des nouveaux baux et des renouvellements au plafond de garanties.
- Anticiper les demandes de mensualisation sur les baux en cours.
- Sécuriser la procédure de restitution des garanties et la traçabilité des déductions.
- Vérifier l’impact du texte sur les cessions d’immeubles en cours de négociation.
Pour les preneurs :
- Vérifier son éligibilité à la mensualisation du loyer.
- Anticiper la régularisation du loyer courant avant toute audience relative à des délais de paiement.
- Vérifier les conditions de restitution des garanties versées.
BYB Partners Avocats vous accompagne
Cette réforme touche l’ensemble des relations locatives commerciales, qu’il s’agisse de baux en cours, de baux à conclure, ou de projets de cession d’immeubles commerciaux.
BYB PARTNERS, spécialisé en droit des baux commerciaux, droit immobilier et droit des affaires, intervient à Lille et dans toute la France, en conseil comme en contentieux.
Nous accompagnons :
- les bailleurs souhaitant sécuriser leurs baux au regard de la nouvelle réglementation,
- les preneurs souhaitant faire valoir leurs nouveaux droits,
- les acquéreurs et vendeurs d’immeubles commerciaux dans l’anticipation des nouvelles règles de transmission des garanties.
Vous avez une question sur l’application de cette réforme à votre situation ?
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