3e Civ.,21 mai 2026, n°24-16.483
La question posée à la Cour de cassation
Un bail commercial peut-il porter sur un immeuble du domaine public ? Que se passe-t-il si ce bail est annulé après plusieurs années d’exécution ? Le bailleur peut-il tout de même réclamer une indemnité d’occupation ?
La troisième chambre civile de la Cour de cassation répond à ces trois questions dans un arrêt du 21 mai 2026 (n°24-16.483).
Un bail commercial sur le domaine public est nul
Le principe : incompatibilité entre statut des baux commerciaux et domaine public
Les parties ne peuvent pas choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsque le bien loué appartient au domaine public.
Cette règle découle de la nature même du domaine public. Un bien qui en relève est inaliénable et imprescriptible. Il ne peut donc pas faire l’objet d’un bail commercial, qui confère au locataire un droit au renouvellement et une propriété commerciale incompatibles avec ce statut protecteur.
La sanction : la nullité absolue pour objet illicite
Un bail commercial ayant pour assiette un bien du domaine public est nul de nullité absolue pour objet illicite.
Cette qualification a une conséquence directe sur le régime de l’action en nullité : elle est ouverte à toute personne justifiant d’un intérêt à agir, et elle n’est pas susceptible de confirmation.
Le délai pour agir en nullité : cinq ans, mais à partir de quand ?
L’application de la prescription quinquennale de droit commun
L’article 2224 du code civil s’applique aux actions en nullité pour cause ou objet illicite. Le délai de prescription est donc de cinq ans.
Le point de départ : la connaissance de l’illicéité
La difficulté résidait dans la détermination du point de départ de ce délai. La Cour de cassation tranche : la prescription court à compter du jour où la partie demanderesse à la nullité a eu, ou aurait dû avoir, connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat.
Ce point de départ glissant protège les parties qui n’avaient pas conscience, au moment de la conclusion du bail, du caractère public du bien loué. Il permet aussi d’éviter que l’action ne soit enfermée dans un délai trop bref pour des situations juridiques complexes, où le statut domanial du bien n’était pas immédiatement identifiable.
Les conséquences de la nullité : la restitution en valeur
Le principe de la remise en état antérieur
Après l’annulation d’un contrat, même pour cause ou objet illicite, les parties doivent être remises dans leur situation antérieure. Chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies.
L’indemnité d’occupation due même par un bailleur non-propriétaire
C’est le point le plus important de cet arrêt. La cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée par le bailleur, au motif qu’il n’était pas propriétaire du bien litigieux.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Dès lors que le bailleur a fourni au locataire la jouissance effective du local, il peut prétendre à une indemnité d’occupation rétroactive, peu importe qu’il ne soit pas lui-même propriétaire du bien.
Cette solution repose sur la logique des restitutions consécutives à la nullité. L’indemnité d’occupation ne sanctionne pas la propriété, mais rémunère la jouissance procurée. Le locataire qui a effectivement occupé les lieux doit en payer la contrepartie, quelle que soit la qualité du bailleur au regard du droit de propriété.
Ce qu’il faut retenir
- Un bail commercial ne peut pas porter sur un bien du domaine public. Un tel bail est nul de nullité absolue.
- L’action en nullité se prescrit par cinq ans, à compter de la connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat.
- La nullité du bail n’empêche pas le bailleur de percevoir une indemnité d’occupation rétroactive, même s’il n’est pas propriétaire du bien, dès lors qu’il a procuré au locataire la jouissance des lieux.
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