3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.788
La répartition des compétences en matière de bail commercial est une question technique. Elle est pourtant déterminante en pratique.
Un mauvais choix de juridiction, c’est une procédure nulle, un temps perdu, un coût supplémentaire.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 février 2026 apporte une précision essentielle : lorsque le tribunal judiciaire est saisi d’un litige relevant de sa compétence, il ne peut pas renvoyer au juge des loyers commerciaux une demande de fixation du loyer présentée à titre accessoire.
Ce n’est pas une faculté. C’est une obligation.
Le cadre juridique : deux juridictions, deux compétences
En matière de baux commerciaux, le Code de commerce organise une répartition précise entre deux formations.
Le juge des loyers commerciaux — président du tribunal judiciaire ou juge délégué — est compétent pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé (art. R. 145-23, al. 1er, C. com.).
Le tribunal judiciaire est compétent pour toutes les autres contestations : nullité d’actes, résiliation, indemnisation, commandements de payer (art. R. 145-23, al. 2, C. com.).
La difficulté naît lorsqu’une demande de fixation du loyer est présentée accessoirement à un litige principal relevant du tribunal judiciaire.
Les faits
Un locataire assigne son bailleur devant le tribunal judiciaire.
Ses demandes principales : annulation d’un commandement de payer et indemnisation de préjudices.
En cours d’instance, il présente une demande additionnelle : la révision du prix du bail.
Le tribunal judiciaire se déclare incompétent sur ce point. Il renvoie la question au juge des loyers commerciaux, en raison de la complexité de l’affaire et de ses enjeux financiers.
La cour d’appel confirme cette position.
Elle retient que le Code de commerce donne au tribunal judiciaire le pouvoir de statuer sur la demande accessoire de fixation du loyer, mais non l’obligation de le faire.
La solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa de l’article R. 145-23, alinéas 1 et 2, du Code de commerce.
Elle pose le principe suivant :
« Le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande. »
La nuance est fondamentale.
La cour d’appel avait transformé une obligation procédurale en simple faculté. C’est cette lecture que la Cour de cassation rejette sans ambiguïté.
Pourquoi cela change les choses
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante.
Dès 1999, la Cour de cassation avait censuré un refus du tribunal de grande instance de statuer sur une demande en fixation du prix du bail renouvelé, alors qu’il était saisi d’une contestation sur la date de renouvellement (3e civ., 24 février 1999, n° 97-14.536).
L’arrêt du 12 février 2026 consolide et précise cet acquis : la complexité d’une affaire ou l’importance de ses enjeux financiers ne permettent pas au tribunal judiciaire de se dessaisir d’une demande accessoire qu’il a l’obligation de trancher.
Ce qu’il faut retenir pour la pratique
Pour le preneur : Lorsqu’une instance est déjà engagée devant le tribunal judiciaire, il est possible — et souvent stratégiquement pertinent — de former une demande de fixation ou révision du loyer à titre accessoire. La juridiction saisie sera tenue de statuer.
Pour le bailleur : Il ne peut pas compter sur un renvoi automatique vers le juge des loyers commerciaux pour retarder ou complexifier la procédure.
Pour les deux parties : La concentration des demandes devant une seule juridiction peut permettre une résolution globale et plus rapide du litige.
La valeur ajoutée d’un avocat spécialisé
Ces questions de compétence ne sont pas anodines.
Une demande mal orientée, formée devant la mauvaise juridiction, peut être déclarée irrecevable. Une demande accessoire non formée peut imposer une seconde procédure.
Chez BYB Partners Avocats, nous analysons la stratégie procédurale dès l’ouverture du dossier. En matière de baux commerciaux, chaque décision de procédure est une décision de fond.
Article rédigé par Louis BERTRAND avocat fondateur — BYB Partners Avocats, Lille – Convention de mise en commun de moyens à Lille
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