3e Civ., 5 mars 2026, n°24-19.292
Par un arrêt récent, la Cour de cassation rappelle avec force un principe essentiel du droit des baux : l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue qui s’exécute pendant toute la durée du bail.
Cette qualification emporte des conséquences importantes en matière de prescription des actions du locataire.
Le principe : une obligation inhérente au contrat de bail
La Cour de cassation se fonde sur les articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil.
Le bail est défini comme le contrat par lequel le bailleur s’engage à faire jouir le locataire d’un bien pendant un certain temps, moyennant un prix (article 1709 du Code civil).
Par la nature même du contrat, et sans qu’aucune stipulation particulière ne soit nécessaire, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée au locataire (article 1719 du Code civil).
Cette obligation ne s’épuise pas au jour de l’entrée dans les lieux. Elle perdure pendant toute la durée du bail.
Autrement dit, le bailleur doit maintenir le locataire dans une jouissance conforme aux stipulations contractuelles pendant toute la relation locative.
La question : à partir de quand court la prescription ?
En l’espèce, les locataires reprochaient au bailleur un manquement à son obligation de délivrance concernant la configuration d’une cour située à l’arrière des locaux.
La cour d’appel avait jugé l’action prescrite.
Elle considérait que les locataires avaient connaissance de la configuration des lieux dès leur entrée en jouissance le 23 janvier 2003. Le délai de prescription de cinq ans avait donc commencé à courir à cette date. L’action introduite le 20 juin 2019 était, selon elle, tardive.
La position de la Cour de cassation : un manquement qui perdure
La Cour de cassation casse l’arrêt.
Elle rappelle que l’obligation de délivrance est une obligation continue. Tant que le manquement persiste, le locataire peut agir.
Il en résulte deux conséquences :
- le locataire peut solliciter l’exécution forcée de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure (voire solliciter une exception d’inexécution en respectant les conditions posées par le Code civil) ;
- il peut obtenir réparation des préjudices subis au cours des cinq années précédant son action en justice, conformément à l’article 2224 du Code civil.
Une décision protectrice des droits du locataire
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante.
Elle rappelle que l’obligation de délivrance constitue l’une des obligations fondamentales du bailleur. Lorsque le manquement est continu, le locataire n’est pas privé de recours au seul motif qu’il a connaissance de la situation depuis plusieurs années.
En pratique, le locataire peut agir à tout moment tant que la situation perdure, sous réserve que la réparation sollicitée ne porte que sur les cinq années précédant l’action.
Notre accompagnement
Les contentieux liés à l’obligation de délivrance sont fréquents en matière de baux commerciaux. Ils nécessitent une analyse précise du bail, de l’état des lieux et de la chronologie des manquements.
BYB PARTNERS accompagne bailleurs et locataires dans la prévention et la gestion de ces litiges.
Pour toute question relative à l’exécution d’un bail ou à la mise en œuvre de l’obligation de délivrance, nos avocats se tiennent à votre disposition.
